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房贷利率换锚不换药:上涨趋势逐步蔓延

时间:2019-9-12 22:14:52 点击:

  核心提示:在近期接踵而至的全方位楼市紧缩调控措施下,房贷利率上行趋势继续蔓延。融360大数据研究院监测的数据显示,8月份,全国首套房贷款平均利率为5.47%,环比上涨3个BP(基点);二套房贷款平均利率为5.7...

在近期接踵而至的全方位楼市紧缩调控措施下,房贷利率上行趋势继续蔓延。融360大数据研究院监测的数据显示,8月份,全国首套房贷款平均利率为5.47%,环比上涨3个BP(基点);二套房贷款平均利率为5.78%,环比上涨两个BP,相当于在目前的5年期LPR水平上分别加了62个BP和93个BP,均远高于新政规定的利率下限。

  专家普遍认为,目前各行正在紧锣密鼓筹备的房贷利率“换锚”与此轮楼市调控升级开出的各种“药方”契合,在“房住不炒”格局进一步夯实、住房金融“防火墙”不断升级的背景下,近期央行“全面降准+定向降准”后续累计释放的9000亿元资金难以流入楼市,房贷利率短期内很难出现回调。

  上涨趋势逐步蔓延

  “与6月、7月份相比,8月份房贷利率上涨趋势蔓延,覆盖城市数量和上涨幅度均呈上升态势。”融360大数据研究院分析师李万赋表示。

  从城市来看,首套房方面,8月份,17城房贷利率水平有所上涨,15城维持上月水平,仅武汉、东莞和长春3个城市的首套房贷利率水平有所下调。

  一线城市中,8月份,广州首套房贷款利率平均水平环比上涨4个BP,其他城市维持上月水平不变;二线城市中,苏州、无锡、沈阳、长沙4个城市首套房贷款利率平均水平出现3个月连涨,昆明、佛山、成都、杭州也出现了两个月连涨。

  从涨幅来看,8月份,沈阳涨幅最大,高达23个BP。7月份沈阳首套房贷款利率最高水平为基准上浮10%,8月份多家银行则在基准上浮15%甚至20%的水平,二套房涨至基准上浮20%到25%。涨幅排名第二的济南则在6月份下调房贷利率后一直保持平稳,近期当地各家银行进行了一轮集中上调,使其环比上涨达18个BP。除此之外,南昌、昆明、南宁3个城市8月份涨幅也在10个BP以上。

  与此同时,各地的房贷政策紧缩也以多种形式显现出来。8月份,合肥多家银行二手房业务停贷。无锡的首付政策也发生变化,之前无锡首套房的主流首付比例为最低三成,而在8月份多家银行将最低首付比例上调至四成,和二套房水平一致。

  “换锚”后超百家银行面临调整

  房贷利率定价基准的转化,无疑是普通购房者在近期最为关注的动向之一。虽然当前房贷利率普遍高于新政规定的利率下限,但在8月份,仍有超过百家银行利率水平低于新规下限。

  在融360大数据研究院监测的533家银行分(支)行中,除了停贷银行外,共有19家银行首套房利率水平仍在当前基准利率上执行优惠政策,且都位于上海。116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%,主要分布在上海、厦门、天津、深圳、广州等19个城市。

  “若9月20日LPR最新报价没有下行,这些银行都必须上调自己的房贷利率水平,进而带来大量城市房贷利率水平的进一步上涨。” 李万赋表示,这还只是全国统一规定的房贷利率下限,各省级市场利率定价自律机制在统一信贷政策基础上,还要根据当地的房地产市场形势确定辖区内的加点下限,各个地方的下限存在更多的可能性。不过短期来看,仅仅因为LPR新机制就调高各省实际房贷利率下限水平的可能性不大。

  对于此次新政带来的影响,李万赋进一步分析称,LPR只是一个中性的调控工具。目前虽仍处在过渡期,但已经有广州、深圳、山东等地的部分银行采取了新定价机制,部分银行实际水平和原来保持一致,即加点数值根据之前的实际房贷利率水平减去当前LPR水平倒推得出;部分银行则完全依据LPR加点进行报价,但实际执行利率和之前相比变化很小,这多数可能是由于银行为方便管理,进行整数位加点,房贷利率水平将基本保持稳定,对用户利息支出不会有太大影响。

  “预计过渡期内,会有越来越多的银行在系统改造和合同修改完成后,开始对新增房贷使用LPR报价。随着新定价机制的逐渐成熟,银行普遍都会对LPR进行整数位加点,而非简单依据现有水平倒推。短期的波动不可避免,但应该都在用户的心理接受范围之内。而且,考虑到LPR未来下行的市场预期较大,房贷用户在接受新的定价模式和签订合同时也会比较顺利。”李万赋认为。

  短期内回调困难

  “这一轮的房贷利率上涨趋势,各地多是由国有大型商业银行及股份制银行带头上调,其他银行跟进。从资金成本的角度来看,国有大行的资金成本往往较低,而个人住房贷款又是国有大行非常重视的个人信贷资产,上调房贷利率的内部压力和内部动力相对较小,这波调整可能更多地带有政策意味。” 李万赋表示,下半年来,中共中央对房地产市场“房住不炒”的坚定表态以及监管层密切监控房地产融资的一系列动作,都表明了坚决遏制房地产市场杠杆率进一步提升的决心。

  据中原地产统计,仅在8月份,各地针对房地产的调控政策合计达60次。中原地产首席分析师张大伟表示,在近期央行降准前,监管部门已经多次针对房地产收紧政策,避免资金违规流入房地产。2019年以来,房地产金融政策的收紧成为最主要特点,房地产调控再次升级。

  “7月份以来,包括银行贷款、信托贷款等在内的房地产融资渠道全面收紧。长期而言,这有利于引导贷款结构优化,使金融资源更多地向制造业领域倾斜。然而,制造业贷款体量显著低于房地产贷款,加之外需低迷,短期内制造业贷款增量难以完全弥补房地产融资放缓带来的缺口。”兴业研究认为,此次降准的重要用意之一是对冲融资“去地产化”可能引发的信用收缩风险。

  “这次降准虽然降低了银行的融资成本,但不管是降准措施,还是LPR新报价机制的推出,最终都是期望通过银行传导,降低贷款实际利率。”李万赋表示,短期来看,政策主要是为了降低实体企业的融资成本,房贷利率下降的可能性不大。

作者:不详 来源:网络
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